TIPS & TRICKS Huurnegotiatie
TIP 9 | Gevaar van boeteclausules in je huurcontract
Huurders die op zoek gaan naar een nieuw gebouw worden vaak verblind door de 'extra' hoge incentives die verhuurders van kantoren aanbieden. Begrijpelijk, want een huurvrije periode of een zogenaamde 'lumb sum' zorgt voor een positief effect op de uitgaande cashflow waardoor bijvoorbeeld een gedeelte van de (her)inrichtingskosten kunnen gefinancieerd worden. Maar dit is niet zonder gevaar ...
BOETECLAUSULE IMPLICEERT STAY SCENARIO BIJ EERSTVOLGENDE BREAK
Verhuizen kost geld .. en om de business case financieel te doen overhellen naar een leave scenario gaan sommige huurders akkoord met een nog hogere en extra incentive van alternatieve verhuurders waarbij ze als tegenprestatie contractueel overeenkomen dat mochten ze toch van de eerstvolgende break-optie gebruik maken, ze een deel van de upfront verkregen incentive terug zullen betalen aan de verhuurder. Het gevolg is dat men zich in praktijk heeft 'vastgezet' voor een veel langere huurperiode ... én daar zelfs onvoldoende voor beloond werd.
Stel dat je voor een 6/9 huurcontract 12 maanden huurvrij hebt gekregen maar waarvan je 6 maanden dient terug te geven mocht je toch gebruik maken van je 6-jarige break-optie. Je stay or leave business case zal na 6 jaar quasi absoluut zeker (financieel) zwaar overhellen naar een stay scenario vermits je op dat moment in een leave scenario de inrichtings-, verhuis- en wederinstaatstellingskosten én bijkomend de 6 maanden huur als boete dient op te hoesten. Als je dus na 6 jaar in de praktijk zal moeten blijven zitten dan heb je eigenlijk 'slechts' 12 maanden huurvrij gekregen voor de volledige periode van 9 jaar gekregen. Wat te weinig is waardoor je jouw verhuurder op die manier een mooi cadeau gegeven hebt ....
VEEL TE HOGE HUUR DE LAATSTE 3 JAAR VAN JE HUURCONTRACT
Bovendien kan je die tussentijdse break en een potentiële dreiging dat je zou vertrekken niet meer uitspelen om je intussen hoge geïndexeerde huur terug naar beneden te negotiëren waardoor je die laatste 3 jaar te véél huur zal betalen t.a.v. de marktprijzen op dat moment. Je huurprijs zal door de opeenvolgende indexaties >20% boven de vraagprijzen van leegstaande m² in je huidige gebouw (of andere vergelijkbare gebouwen) zitten .... en dit gedurende 3 jaar lang!
Neem dus best een adviseur zoals Transact onder de arm die uitsluitend huurders begeleidt zodat je jezelf niet in deze benarde onderhandelingspositie manoevreert. Let's talk !
Contacteer ons voor een korte online meeting om jouw huisvestingsuitdaging te bespreken. Nadien analyseren we vrijblijvend je huurcontract om vervolgens terug te koppelen met een SWOT-analyse van jouw concrete huursituatie. Aanvullend mag je een dienstenvoorstel op maat verwachten waarna we aan de slag gaan om jouw huursituatie terug af te stemmen op je toekomstige noden tegen sterk verbeterde huurvoorwaarden.
- Ons track record ? Huurbesparingen tussen -25% en -35%
- Ons feemodel ? No cure no pay ifv de gerealiseerde besparingen
- Onze marktpositionering ? We werken uitsluitend voor huurders, zonder conflict of interest
