TIPS & TRICKS Huurnegotiatie

TIP 5 | Werk de jaarlijkse huurindexaties terug weg

Zit je al geruime tijd in hetzelfde gebouw dan zal je huurprijs aanzienlijk gestegen zijn door de gebruikelijke jaarlijkse huurindexaties. Voor huurders wiens huurcontract in december 2022 geïndexeerd werd, kwam er in één klap zelfs +10,6% bij !

STIJGENDE HUURKOST VERSUS DALENDE KWALITEIT

Anderzijds wordt de kwaliteit van je g Sebouw er niet beter op. Integendeel zelfs, nieuwere gebouwen zijn meestal interessanter qua verbruikskosten en ruimtelijk performanter in vergelijking met oudere gebouwen. M.a.w. de huurprijs wordt jaarlijks hoger én de performantie verlaagt waardoor de prijs/kwaliteit verhouding van je gehuurd pand jaar na jaar slechter wordt.

TOENEMENDE LEEGSTAND ZORGT VOOR LAGERE AANVANGSHUREN VOOR NIEUWE HUURDER

Monnaie2

Staan in jouw buurt bovendien heel wat gebouwen te huur dan is de kans groot dat de huidige aanvangshuurprijzen daardoor zelfs gedaald zijn. Door de impact van het hybride werken zal in de toekomst de leegstand nog extra toenemen.

Concreet betekent dit dat nieuwe huurders die vandaag een huurcontract tekenen voor een ruimte in hetzelfde gebouw of business park dan jou, aan een lagere starthuur zullen starten dan jijzelf een 5 of 8-tal jaar geleden. Wetende dat bovendien jouw huurprijs tussen +20,4% (indien je je in het 6de jaar bevindt) en +27% (indien je je in het 9de jaar bevindt) gestegen is door jaarlijkse indexaties, dan is de kloof tussen jou als zittende huurder en de huurprijs van een nieuwe huurder gemakkelijk >25%-35%. Idealiter neem je dus bij een break-optie of op het einde van je huurcontract je inboedel figuurlijk onder je arm, trek je de deur achter je dicht en bel je 's anderendaags terug aan als nieuwe huurder waardoor je meteen al een zéér mooie besparing kan realiseren.

Een reëel cijfervoorbeeld van een huurder zie je hiernaast. Het huurcontract startte in december 2014 aan 140€/m²/j. Recent steeg te huur in december 2022 tot 178€/m²/j. Als we de transacties van andere huurders van de aflopen 2 jaar bekijken, zien we dat hun aanvangshuur van 130 à 135€/m²/j zelfs licht gedaald was t.a.v de aanvangshuur van onze huurder in 2014. Onze zittende huurder kon dus sowieso al, mits een goed onderbouwd negotiatiedossier, een besparing doen van maar liefst -48€/m²/j ! We negotieerden nog extra incentives voor een nieuw huurcontract waardoor de totale besparing opliep tot -36% over de komende 6 jaar en zelfs -45% over de 3 eerstvolgende jaren.

Grafiek huurindexatie eind2022

Het is dus slim om ons te bellen ;-) zodat wij ervoor zorgen dat je de break-optie in je huurcontract of het naderend einde van je huurcontract als hefboom kan gebruiken om je huurwaarden spectaculair te verbeteren en zéér mooie besparingen te realiseren.

Veel huurders denken trouwens dat je zo'n break-optie enkel kan aanwenden als je effectief wenst te 'breaken' en te verhuizen. Dit is echter niet het geval ! Je kan al je stay or leave opties objectief vergelijken en als je toch wenst te blijven kan je door een goede aanpak en negotiatiestrategie je huidige huurvoorwaarden sterk verbeteren met besparingen tussen -25% en -40%. Lees er hier meer over.

HUURDERSINRICHTING LATEN FINANCIEREN DOOR DE VERHUURDER ?

Sommige huurders opteren er bij de inrichting van hun nieuw kantoor voor om de inrichtingswerken te laten uitvoeren (en financieren) door de verhuurder. Hierdoor vermijden ze een grote cashflowdruk en kunnen de cashmiddelen geïnvesteerd worden in de core business activiteiten i.p.v. in de inrichting van het kantoor. In de praktijk worden deze kosten dan verrekend in een hogere huurprijs. Maar ... door de jaarlijkse indexaties van je huurkost zal je bijgevolg na 9 jaar veel te veel extra hebben terugbetaald aan je verhuurder. Wetende dat afgelopen maand de indexatie al >10% bedroeg, wil dit zeggen dat je dat 'geleende' inrichtingsbudget zéér duur aan het terugbetalen bent aan je verhuurder.

OPPASSEN VOOR TERUGGAVE CLAUSULES

Beter is om je inrichtingskosten mee op de negotiatietafel te leggen en een financiële tussenkomst van je verhuurder te bekomen zonder dat deze mee verrekend wordt in de huur. Maar wees niet te gulzig ... want vaak vraagt de verhuurder in ruil een langer huurengagement van bijvoorbeeld 9 jaar vast of een terugbetaling van een gedeelte van de werken indien je gebruik zou maken van een tussentijdse break na 6 jaar in geval een 6/9 huurcontract. Op zich niet erg ... maar weet dat op het moment van je break-optie je stay or leave business case sterk beïnvloed zal worden door deze 'teruggave clausule' waardoor het stay scenario in 99% van de gevallen financieel veruit het interessantste zal zijn. Immers, als je zou verhuizen dien je naast de inrichtings- en verhuiskost voor je nieuwe kantoor ook de teruggave van een deel van die investeringen extra in te calculeren waardoor de financiële kloof tussen een stay en een leave scenario bijzonder groot wordt. In de praktijk heb je dan feitelijk voor 9 jaar vast getekend ... maar aan waarschijnlijk slechtere huurvoorwaarden én betaal je een hogere prijs voor flexibiliteit die je waarschijnlijk nooit zal gebruiken.

Neem dus best een adviseur zoals Transact onder de arm zodat je de beste huurvoorwaarden kan bekomen zonder je toekomstige huisvestingsbeslissingen te hypothekeren.

Contacteer ons voor een korte online meeting om jouw huisvestingsuitdaging te bespreken. Nadien analyseren we vrijblijvend je huurcontract om vervolgens terug te koppelen met een SWOT-analyse van jouw concrete huursituatie. Aanvullend mag je een dienstenvoorstel op maat verwachten waarna we aan de slag gaan om jouw huursituatie terug af te stemmen op je toekomstige noden tegen sterk verbeterde huurvoorwaarden.

Process doorlichting huurcontract