TIPS & TRICKS Huurnegotiatie

TIP 10 | Je verhuurder heeft meer te verliezen indien je zou verhuizen

Als huurders tijdens een onderhandelingsgesprek met hun verhuurder aangeven dat ze aan het uitkijken zijn naar alternatieve panden, krijgen ze resoluut te horen dat "verhuizen geld kost en ze uiteindelijk duurder af zullen zijn bij een herlocatie". Deze kosten kunnen inderdaad oplopen. Maar je verhuurder heeft nog meer te verliezen bij jouw vertrek. Maak dus ook de business case op vanuit het perspectief van je verhuurder om de benedengrens te bepalen tot dewelke ze je absoluut als huurder willen houden en vanaf welk huurprijsniveau ze bereid zijn het risico te nemen om een nieuwe huurder te zoeken die hen meer oplevert.

VERHUIZEN KOST GELD

Effectief, verhuizen naar een andere locatie kost heel wat geld. De belangrijkste kost in een leave scenario is de inrichtingskost van je nieuwe kantoor. Afhankelijk van de beoogde afwerkingsgraad mag je hier al gauw 350€-500€ per vierkante meter voor budgetteren. Uiteraard kan je een fikse besparing doen in de huur per m² omdat je huidige huur intussen door de opeenvolgende indexaties gestegen is met +/- 27% over 8 jaar en de vraagprijzen voor alternatieve bestaande gebouwen over diezelfde 8 jaar stabiel gebleven of zelfs gedaald zijn door de toegenomen leegstand door het hybride werken en de concurrentie van (ruimtelijk en technisch) performantere nieuwbouwprojecten. Maar stel dat je een alternatief gebouw op het oog hebt met een huurprijs van 130€/m²/j, dan betekent een inrichtingskost van bijvoorbeeld 390€/m²/j dat je maar liefst 3x de jaarhuur extra én upfront zal moeten ophoesten in een leave scenario. Aanvullend dien je ook nog een verhuiskost in te calculeren die ruimer is dan de fysieke verhuis op zich. Tot slot vergeten veel huurders in hun stay or leave business case rekening te houden met de wederinstaatstellingskosten bij het verlaten van het huidige gebouw. Deze kunnen afhankelijk van de aanpassingen die men initieel gedaan heeft snel oplopen tot 65 à 90€/m², zijnde 6 tot 8 maanden huur (cfr. 130€/m²/j huurkost).

JE VERHUURDER VERLIEST NOG VEEL MEER INDIEN JIJ ZOU VERTREKKEN

Een zittende huurder die al 8 jaar trouw de steeds hoger geworden geïndexeerde huur betaalt, is de kip met de gouden eieren van de verhuurder die hij niet snel zal slachten. Als je weet dat de huurprijzen over 8 jaar gestegen zijn met +/- 27% en de vraagprijzen voor lege m² stabiel gebleven zijn, dan zal een nieuwe huurder +/- 21% minder huur betalen dan jou als trouwe huurder waardoor de huurinkomsten voor de verhuurder sowieso sterk zullen terugvallen.

Bijkomend heeft je verhuurder bij jouw vertrek nog een aantal extra risico's en kosten die ingecalculeerd moeten worden. Mogelijks vindt je verhuurder niet meteen een andere huurder en zal de oppervlakte enkele maanden leeg staan en dus geen huurinkomsten genereren. Aanvullend dienen opfrissingswerken te gebeuren om het pand terug aantrekkelijk te maken voor een nieuwe huurder. Om deze nieuwe huurder letterlijk en figuurlijk 'uit zijn tent te lokken' zal je verhuurder ook een aantal extra incentives moeten geven aan een nieuwe huurder. Dit kunnen bijvoorbeeld een vroegtijdige (gratis) terbeschikkingstelling, een aantal maanden huurvrij of een tussenkomst in de inrichtingswerken zijn. Tot slot dienen ook makelaarskosten (cfr. 15% op de jaarhuur) betaald te worden.

Je verhuurder heeft er dus duidelijk baat bij om jou als zittende huurder te behouden ... zelfs aan een sterk gereduceerde huurprijs.

Tip10 business case

MAAK DE BUSINESS CASE OOK OP VANUIT HET OOGPUNT VAN JE VERHUURDER

Om je onderhandelingsmarge te kunnen bepalen dien je bijgevolg de stay or leave business case zowel vanuit jouw positie als vanuit die van je verhuurder te maken. Op die manier verkrijg je een inzicht in het worst case scenario van je verhuurder en tot welke bodemhuurprijs hij/zij zal willen gaan om jou als huurder te behouden en vanaf welke ondergrens het interessanter wordt om het (berekend) risico te lopen op zoek te gaan naar een nieuwe huurder. Je mag ervan uitgaan dat een verhuurder ongeveer -30% à -35% aan huurinkomsten zal verliezen bij jouw vertrek .... Uiteraard is dit case by case te becijferen en dien je te beschikken over de juiste marktkennis (evolutie huurprijsniveau, leegstandsduur voor die oppervlakte, gangbare incentives,,...).

Maar gelukkig zijn wij er om corporate huurders hierin bij te staan en het maximale resultaat te behalen!

Let's talk !

Contacteer ons voor een korte online meeting om jouw situatie te bespreken. Nadien analyseren we vrijblijvend je huurcontract om vervolgens terug te koppelen met een SWOT-analyse van jouw concrete huursituatie. Aanvullend mag je een dienstenvoorstel op maat verwachten waarna we aan de slag gaan om jouw huursituatie terug af te stemmen op je toekomstige noden tegen sterk verbeterde huurvoorwaarden.

Process doorlichting huurcontract