Welke fouten wil je absoluut vermijden bij een huur(her)negotiatie ?

Bij de (her)negotiatie van je huurcontract wil je je onderhandelingspositie zo sterk mogelijk behouden. Onze jarenlange ervaring leert ons de volgende meest voorkomende fouten waardoor huurders hun onderhandelingshefboom verzwakken of verliezen:

1) Met vraagt een 'zogezegd' vrijblijvend lijstje van beschikbare panden aan één makelaar. Niet beseffend dat diezelfde makelaar nadien bij alle negotiaties voor de panden op je shortlist mee aan de onderhandelingstafel zit, ... aan de andere kant van de tafel en daardoor alles weet over de kaarten (gebouwen, huurvoorwaarden, incentives,...) die je in je handen hebt.

2) Huurders die al op voorhand weten dat ze toch niet zullen verhuizen verklappen vaak hun strategie door te laat in gesprek te gaan met hun verhuurder. Ze houden geen rekening met het feit dat ze voldoende tijd moeten overhouden voor een (geveinsd) verhuisscenario waardoor de verhuurder ook weet dat je niet de intentie hebt (en ook de tijd niet meer) om te verhuizen.

3) Anderzijds zijn huurders die willen verhuizen té enthousiast over hun leave scenario. Neem je stay scenario tot op het einde mee in de negotiatie en communiceer ook naar de diverse verhuurders dat dit nog een belangrijke optie is daie je overweegt. Immers een stay scenario is altijd goedkoper (o.a. geen inrichtings- en verhuiskost) waardoor andere verhuurders een extra financiële inspanning zullen moeten doen om te kunnen concurreren met je stay scenario.

4) Men praat enkel met de huidige verhuurder, zonder de markt op te gaan. Een verhuurder hoeft slechts enkele 'bevriende' makelaars op te bellen om te polsen of je effectief naar andere gebouwen aan het kijken bent en je blufpoker wordt meteen ontmaskerd ... en ook je negotiatiehefboom verdwijnt. Door geen brede marktbevraging te doen, heb je bijkomend onvoldoende kennis van de marktprijzen en argumenten voor de onderhandeling. Anderzijds heeft je tegenpartij die wel ... hun core buinsess is immers 'vastgoed verhuren'.

5) De ene vierkante meter is de andere niet. Vergelijk o.a. de 'netto/bruto' en de '1st daylight' ratio en de respectievelijke huurkost per netto en per '1st daylight' vierkante meter van de diverse gebouwen. Je zal aanzienlijke verschillen zien ... en dus ook een groot kwaliteitsverschil wat zich niet altijd vertaalt in de vraagprijs.

6) Gebruik je tussentijdse break-optie om je huurprijs terug te aligneren met de marktprijs. Claim opnieuw een incentive als beloning 'om niet weg te gaan'. Je initieel verkregen incentive was slechts een beloning voor de eerste vaste huurperiode die je tekende. Als je bijvoorbeeld na 6 jaar in geval een 6/9 huurcontract zou blijven, heb je recht op een nieuwe beloning!

7) Betaal niet voor flexibiliteit die je niet nodig zal hebben. Huurders die niet weten hoeveel m² ze in de toekost nog nodig zullen hebben opteren vaak voor een zéér flexibele huurformule (vb. 2 jaarlijks opzegbaar) voor de totale oppervlakte ... terwijl ze waarschijnlijk altijd zeker zullen zijn van pakweg 60% à 80% van de nodige oppervlakte. Bouw bijgevolg enkel flexibiliteit in voor de 20% à 40% die je mogelijks nodig zou kunnen hebben en klik de rest vast in ruil voor veel betere huurvoorwaarden.

8) Vermijd boeteclausules in je huurcontract. Huurders kiezen vaak voor de hoge huurvrije incentives, zelfs al moeten ze bij een eventueel vertrek na 3 of 6 jaar een deel van deze incentives terug geven. Dit lijkt onschuldig, maar... op deze manier ondermijn je je onderhandelingspower bij je tusentijdse break na 6 jaar. Immers, je (al dan niet geveinsd) leave scenario zal nog extra duurder worden omdat je naast de inrichtings-, verhuis, en wederinstaatstellingskost ook nog de extra boete dient in te calculeren. In de praktijk heb je feitelijk een 9 jaar vast contract getekend ... maar niet aan de beste huurvoorwaarden!

9) Maak de business case op langs de kant van je verhuurder. 'Verhuizen kost geld' zal je verhuurder zeggen als je aankaart dat je een leave scenario overweegt en bekijkt. En dat is ook zo .. maar je verhurder heeft nog meer te verliezen bij jouw vertrek. Maak de rekening van je verhuurder (lagere aanvangshuur, leegstandsrisico, opfrissingskosten, makelaarskosten,...) en bepaal de ondegrens van de huurprijs aan dewelke je verhuurder nog bereid zal zijn om jou te verkiezen boven het aantrekken van een nieuwe huurder.

10) Huurders zijn (té) snel tevreden met een korting van pakweg -10% en weten niet dat ze nog +15% tot +25% extra korting laten liggen! Een huurbesparing van ongeveer -37% over de komende 3 jaar is zeker haalbaar bij nieuw huurcontract na 9 jaar.

Contacteer ons voor een korte online meeting om jouw huisvestingsuitdaging te bespreken. Nadien analyseren we vrijblijvend je huurcontract om vervolgens terug te koppelen met een SWOT-analyse van jouw concrete huursituatie. Aanvullend mag je een dienstenvoorstel op maat verwachten waarna we aan de slag gaan om jouw huursituatie terug af te stemmen op je toekomstige noden tegen sterk verbeterde huurvoorwaarden.

• Ons track record ? Huurbesparingen tussen -25% en -35%
  
• Ons feemodel ? No cure no pay ifv de gerealiseerde besparingen
• Onze marktpositionering ? We werken uitsluitend voor huurders, zonder conflict of interest