10 fouten die je moet vermijden bij een huuronderhandeling

Bij het (her)onderhandelen van een huurcontract is het cruciaal om je onderhandelingspositie te versterken. Toch zien we vaak dat huurders onbewust strategische fouten maken die hun hefboomwerking verzwakken. Hieronder bespreken we de meest voorkomende valkuilen en hoe je ze kunt vermijden.

1. Vertrouwen op één makelaar voor een 'vrijblijvende' pandenlijst

Een veelgemaakte fout is het aanvragen van een “vrijblijvende” lijst van beschikbare panden bij één makelaar. Wat men vaak over het hoofd ziet, is dat deze makelaar later aan de onderhandelingstafel zit namens de verhuurder van die panden. Hierdoor kent hij jouw volledige shortlist en onderhandelingspositie, wat jouw hefboomwerking aanzienlijk verzwakt.

2. Te laat communiceren met je huidige verhuurder

Huurders die van plan zijn te blijven, wachten soms te lang met het starten van gesprekken met hun verhuurder. Hierdoor blijft er onvoldoende tijd over om een geloofwaardig (geveinsd) verhuisscenario te creëren, waardoor de verhuurder weet dat verhuizen geen optie meer is.

3. Te enthousiast zijn over een verhuisplan

Aan de andere kant zijn er huurders die te snel hun verhuisambities delen. Door je huidige locatie als serieuze optie te blijven presenteren, dwing je andere verhuurders om extra inspanningen te leveren om je te overtuigen en om je letterlijk en figuurlijk 'uit je tent te lokken'. Ze weten immers dat je in je stay scenario geen inrichtings-, verhuis- en wederinstaatstellingskosten zal hebben. Bovendien blijft je huidige verhuurder alert en bereid om betere voorwaarden te bieden.

4. Geen marktverkenning doen

Enkel onderhandelen met je huidige verhuurder zonder de markt te verkennen, is een gemiste kans. Verhuurders kunnen via hun 'bevriende' makelaars eenvoudig nagaan of je andere opties overweegt of bluft. Zonder marktkennis mis je bovendien waardevolle argumenten en vergelijkingsmateriaal voor je onderhandeling. Een onderhandeling met een partij wiens core business ... vastgoed verhuren is.

5. Vierkante meters niet correct vergelijken

Niet alle vierkante meters zijn gelijk. Let op verschillen tussen bruto en netto oppervlaktes en de verhouding tussen 1ste daglichtzones en de totale gehuurde oppervlakte. Deze factoren beïnvloeden de kwaliteit en waarde van de ruimte, wat zich niet altijd weerspiegelt in de huurprijs. Kijk dus niet enkel naar de euros maar ook naar de kwaliteit van de m² in de verhouding €/m².

6. Geen gebruik maken van tussentijdse break-opties

Tussentijdse break-opties bieden de mogelijkheid om je huurprijs opnieuw af te stemmen op de markt. Ze kunnen ook dienen als hefboom om nieuwe incentives te onderhandelen, zelfs als je besluit te blijven. Je initieel verkregen incentive was een beloning voor de eerste vaste huurperiode die je tekende. Als je bijvoorbeeld na 6 jaar in geval een 6/9 huurcontract zou blijven, heb je recht op een nieuwe beloning voor dit 'verlengde' huurengagement.

7. Te veel betalen voor overbodige flexibiliteit

Flexibele huurformules zijn aantrekkelijk, maar vaak duurder. Als je zeker bent van een bepaald percentage van je ruimtebehoefte, overweeg dan om alleen voor het resterende deel flexibiliteit in te bouwen. Dit kan leiden tot betere huurvoorwaarden voor het vaste gedeelte en dus ook in totaliteit ... met behoud van de nodige flexibiliteit.

8. Instemmen met boeteclausules

Hoge incentives (zoals huurvrije maanden of een inrichtingsbudget van de verhuurder) lijken aantrekkelijk, maar gaan vaak gepaard met boeteclausules bij vroegtijdige beëindiging na bijvoorbeeld 6 jaar. Deze clausules kunnen je onderhandelingspositie danig verzwakken op dat moment omdat je move scenario nog extra duurder zal worden vermits je naast de inrichtings-, verhuis, en wederinstaatstellingskost ook nog de extra boete dient in te calculeren.

9. Geen inzicht hebben in de verhuurder's businesscase

Verplaats je in de positie van de verhuurder. Wat zijn hun kosten bij jouw vertrek? Denk aan leegstand, opfrissingskosten en makelaarsvergoedingen. Door deze factoren te begrijpen en inzichtelijk te maken wat het 'kantelpunt' van je tegenpartij is, kun je effectiever onderhandelen over betere voorwaarden.

10. Te snel tevreden zijn met een kleine korting

Een korting van 10% lijkt aantrekkelijk, maar er is vaak meer mogelijk. Met een doordachte strategie en marktkennis zijn besparingen tot 25% of meer haalbaar, vooral bij het aangaan van een nieuw huurcontract na een periode van 9 jaar.

Conclusie

Een succesvolle huur(her)onderhandeling vereist voorbereiding, marktkennis en strategisch inzicht. Door bovenstaande valkuilen te vermijden, vergroot je je kansen op betere voorwaarden en aanzienlijke besparingen. Wil je zeker zijn van een optimale onderhandeling? Neem contact op met Transact voor deskundige begeleiding en advies.

HUURCONTRACT ONDERHANDELEN? TRANSACT INSCHAKELEN!

Benieuwd wat er beter kan aan jouw huursituatie? Plan een korte online kennismaking in en leg je huisvestingsuitdaging aan ons voor. Nadien voeren we vrijblijvend een grondige analyse uit van je huidige huurcontract. Je ontvangt van ons een heldere SWOT-analyse van jouw specifieke situatie. Op basis daarvan stellen we een concreet actieplan en samenwerkingsvoorstel op maat voor. Vervolgens gaan we aan de slag om jouw huurvoorwaarden opnieuw af te stemmen op je toekomstige noden — met maximale besparingen als doel.

Onze aanpak? No cure, no pay – onze vergoeding is volledig gebaseerd op de gerealiseerde besparingen.

Onze positie in de markt? Als tenant represenation advieskantoor werken we exclusief voor huurders. Nooit voor eigenaars of makelaars. Zo garanderen we 100% onafhankelijk advies, zonder belangenconflict.