Stay or leave en huurnegotiatie voor Randstad HQ

Randstad vroeg zich af of ze nog op de juiste plaats op de juiste oppervlakte aan de juiste huurvoorwaarden gehuisvest waren. Een opkomende breakoptie in het lopende huurcontract was de trigger om dit te laten onderzoeken.

Als onafhankelijk vastgoedadvieskantoor dat uitsluitend voor huurders werkt, werd Transact ingeschakeld. Hierdoor was Randstad zeker dat hun adviseur geen verborgen agenda had en uitsluitend hun belangen behartigde.

Randstad huurde 9.065 m² kantoorruimte verdeeld over 9 verdiepingen in Atlantis Access Building te Sint-Agatha -Berchem. Naast de kantoren werden ook 424 m² archief en 138 parkeerplaatsen gehuurd.

Uit de opmaak van de toekomstige ruimtenoden bleek dat men in de toekomst minder m² nodig zou hebben. Vandaar dat alle alternatieve opties werden opgelijst en samen vergeleken werden met een inkrimpingsscenario in het huidige gebouw. Hiervoor werd een evaluatiematrix met ruimtelijke, technische, financiële en contractuele parameters gehanteerd.

De stay or leave business case bleek uiteindelijk licht over te hellen naar het stay scenario. Twee verdiepingen werden afgestoten waardoor de gehuurde oppervlakte daalde naar 7.216m². De huurvoorwaarden werden danig verbeterd zodat Randstad een future-proof huurcontract heeft dat optimaal aansluit bij hun toekomstige ruimtenoden.

Geen alleenstaand geval

Randstad is zeker geen uitzondering. Momenteel verkeren veel bedrijven in een zelfde huisvestingssituatie met:

• gewijzigde noden o.a. door Covid-19 en thuiswerken waardoor de huidige oppervlakte te ruim is
• sterk stijgende huurprijzen omwille van opeenvolgende indexaties
• stabiele of zelfs licht gedaalde vraagprijzen door de hoge leegstand van kantoorgebouwen in de regio
• eigenaars die ook de reflex hebben om inspanningen te doen voor zittende huurders om hen te behouden om zo de leegstand al zeker niet te doen toenemen.

In een dergelijke situatie heeft de huurder duidelijk een ‘belangrijke hefboom’ in handen om structureel gunstigere huurvoorwaarden te onderhandelen voor een oppervlakte die beter aansluit bij de toekomstige noden. Maar een optimale locatie selectieren en negotiëren is meer dan enkel huurprijzen vergelijken. Het succes van een onderhandeling wordt beïnvloed door de argumenten die je aanbrengt. En die halen we uit een grondig voorbereidde business case.

Veel huurders denken trouwens dat een tussentijdse break-optie in hun huurcontract enkel dient om te gebruiken als je daadwerkelijk gaat verhuizen. Dit is niet het geval ! Het is het ideale moment om na 6 jaar bijvoorbeeld je huisvesting en huurvoorwaarden tegen het licht te houden en alle opties te laten onderzoeken. Zelfs als je niet de intentie hebt om te verhuizen is een break-optie dus een belangrijk instrument dat je in je voordeel kan aanwenden !