Stay-or-leave business case Boston Scientific

Randstad vroeg zich af of ze nog op de juiste plaats op de juiste oppervlakte aan de juiste huurvoorwaarden gehuisvest waren. Randstad huurde 9.065 m² kantoorruimte verdeeld over 9 verdiepingen in Atlantis Access Building te Sint-Agatha -Berchem. Naast de kantoren werden ook 424 m² archief en 138 parkeerplaatsen gehuurd. Een opkomende break optie in het lopende huurcontract was de trigger om dit te laten onderzoeken.

Als onafhankelijk vastgoedadvieskantoor dat uitsluitend voor huurders werkt, werd Transact ingeschakeld. Hierdoor was Randstad zeker dat hun adviseur geen verborgen agenda had en uitsluitend hun belangen behartigde.

De huurprijs van Adecco was door opeenvolgende indexaties geëvolueerd boven de lokale huurprijs in de gebouwen op de site. Dit betekent dat nieuwe huurders betere voorwaarden krijgen dan zittende huurders die duidelijk niet beloond worden als 'trouwe klant'. Integendeel, zij betalen eigenlijk de 'incentives' die eigenaars gebruiken om nieuwe huurders aan te trekken. Dit zijn huurvrije periodes en inrichtingsbudgetten of geldsommen die nieuwe huurders bovenop de al lagere aanvangshuur krijgen.

Adecco is met 4.160m² een grote huurder op de site die 1/3 van de totale m² in gebruik neemt. Een eventueel vertrek zou dus een groot gat slaan in de huurinkomsten van de eigenaar.

Onze vastgoedadviseurs starten een stay or leave business case op en vergeleken alle opties vanuit ruimtelijk, technisch, financieel en contractueel oogpunt. Na opmaak van deze stay or leave business case en bleek het huidige gebouw aan zéér sterk verbeterde huurvoorwaarden de beste optie te zijn. Bovendien werd hierdoor ook een lastige verhuisbeweging vermeden.

Adecco is zeker geen alleenstaand geval. Onze ervaring leert ons dat veel bedrijven in eenzelfde situatie verkeren met:

• gewijzigde noden o.a. door Covid-19 en thuiswerken waardoor de huidige oppervlakte te ruim is
• sterk stijgende huurprijzen omwille van opeenvolgende indexaties
• stabiele of zelfs licht gedaalde vraagprijzen door de hoge leegstand van kantoorgebouwen in de regio
• eigenaars die ook de reflex hebben om inspanningen te doen voor zittende huurders om hen te behouden om zo de leegstand al zeker niet te doen toenemen.

In een dergelijke situatie heeft de huurder duidelijk een ‘belangrijke hefboom’ in handen om structureel gunstigere huurvoorwaarden te onderhandelen. Maar negotiëren is meer dan enkel huurprijzen vergelijken. Het succes van een onderhandeling wordt beïnvloed door de argumenten die je aanbrengt. En die halen we uit een grondig voorbereidde business case.

Veel huurder denken trouwens dat een tussentijdse break-optie in hun huurcontract enkel dient om te gebruiken als je daadwerkelijk gaat verhuizen. Dit is niet het geval ! Het is het ideale moment om na 6 jaar bijvoorbeeld je huisvesting en huurvoorwaarden tegen het licht te houden en alle opties te laten onderzoeken. Zelfs als je niet de intentie hebt om te verhuizen is een break-optie dus een belangrijk instrument dat je in je voordeel kan aanwenden !