TIPS & TRICKS Huurnegotiatie

TIP 6 | Neem je 'stay scenario' tot op het einde mee in de negotiatie

Huurders die op zoek zijn naar een nieuwe locatie en 'mentaal' al afscheid genomen hebben van hun huidig gebouw verkondigen dit vanuit hun enthousiasme naar een nieuw kantoor vaak té snel in de markt. Niet de beste onderhandelingsstrategie ...

STAY SCENARIO IMPLICEERT GEEN INRICHTINGS-, VERHUIS- EN WEDERINSTAATSTELLINGSKOSTEN

Een leave scenario gaat gepaard met een aantal grote kosten. Je nieuwe kantoor dient ingericht te worden (zijnde 350€ à 450€/m²) wat in veel gevallen neerkomt op een upfront uitgave van quasi 3x de jaarhuur. Daarnaast dien je ook een verhuiskost in te calculeren, die veel ruimer is dan enkel de kost van de fysieke verhuis. Denken we maar aan bijkomende kosten van een adreswijziging, zowel administratief als op het vlak van externe communicatie.

Charles forerunner 3f P Xt37 X6 UQ unsplash

Tot slot dien je ook rekening te houden met de contractuele verplichting tot 'wederinstaatstelling' van je huidig pand bij een vertrek. Die kost loopt al snel op tot 50€ à 75€/m² en wordt vaak over het hoofd gezien.

Indien je zou verhuizen naar een gebouw met eenzelfde jaarhuurkost betekent dit een extra kost van >33% bovenop je totale huurkost (berekend over 9 jaar). Bovendien moet je deze extra kost in één keer ophoesten in het jaar van je herlocatie. Om 'budgetneutraal' te zijn dien je ofwel je gehuurde oppervlakte met >26% in te krimpen (uitgaande van dezelfde huurprijs/m²/j) ofwel moet dus je huurprijs met >33% dalen (in geval je dezelfde oppervlakte elders zou huren). Het loont dus zeker ook de moeite om te onderzoeken of je kan inkrimpen in je stay scenario.

MAAK DE BUSINESS CASE VANUIT HET PERSPECTIEF VAN JE VERHUURDER

Wij maken ook de business case langs de kant van de verhuurder om een inzicht te bekomen in zijn 'kantelpunt'. Door al zijn kosten en minderopbrengsten in geval jij als huurder zou vertrekken op te lijsten berekenen we hoe diep je verhuurder zou willen/kunnen gaan om jou als huurder te behouden ! Op die manier kan je het onderste uit de kan halen tijdens de negotiatie.

ANDERE VERHUURDERS DIENEN JE 'UIT JE TENT TE LOKKEN' MET EXTRA GUNSTIGE HUURVOORWAARDEN

In een stay scenario heb je dus (buiten misschien wat opfrissingswerken) duidelijk beduidend minder kosten dan wanneer je zou opteren voor een leave scenario. Verhuurders van andere panden weten dat ze een extra financiële inspanning zullen moeten leveren om het leave scenario voldoende aantrekkelijk te maken en je te doen verhuizen. Indien je in de markt zou vertellen dat je sowieso wenst te herlocaliseren en het stay scenario geen optie meer is, dan weten de verhuurders van alternatieve panden dat ze enkel onderling tussen mekaar concurreren en niet meer met een veel 'goedkoper' stay scenario. Voor elk van de 'leave opties' geldt namelijk dat je die extra kosten zal moeten maken. Bovendien zijn deze professionele verhuurders bijzonder goed op de hoogte van mekaars huurvoorwaarden.

Daarom is het belangrijk om tijdens de onderhandelingen je stay scenario tot op het einde mee te nemen als belangrijke valabele optie. Vraag dus ook steeds een verbeterd voorstel aan je huidige eigenaar op, ook al heb je voor jezelf al beslist om te herlocaliseren. Net zoals het omgekeerd ook verstandig is om de markt te bevragen en offertes op te vragen bij andere verhuurders in geval je eigenlijk liefst zou blijven zitten in je huidig pand. Door de manier waarop ze zich gedragen op de vastgoedmarkt geven veel huurders onbewust hun strategie prijs en ondermijnen ze hun onderhandelingspositie !

Neem dus best een adviseur zoals Transact onder de arm zodat je de beste huurvoorwaarden kan bekomen voor de beste locatie (zijnde je huidige of een nieuwe).

Contacteer ons voor een korte online meeting om jouw huisvestingsuitdaging te bespreken. Nadien analyseren we vrijblijvend je huurcontract om vervolgens terug te koppelen met een SWOT-analyse van jouw concrete huursituatie. Aanvullend mag je een dienstenvoorstel op maat verwachten waarna we aan de slag gaan om jouw huursituatie terug af te stemmen op je toekomstige noden tegen sterk verbeterde huurvoorwaarden.

Process doorlichting huurcontract