Wist jij dat je een break-optie kan aanwenden om de huurvoorwaarden van je kantoor te optimaliseren ?

De meeste huurders denken dat een break-optie in hun huurcontract enkel gebruikt kan worden als men effectief wenst te verhuizen. Bijgevolg laten ze uit onwetendheid deze unieke kans om hun huurvoorwaarden tussentijds te optimaliseren aan zich voorbij gaan. Jammer, zeker omdat door Covid19 en het thuiswerken waarschijnlijk ook de huisvestingsnoden van je organisatie intussen drastisch gewijzigd zijn.

Tijd dus om gebruik te maken van je tussentijdse break-optie om je huurcontract terug te aligneren met je toekomstige noden én aan een marktconforme (of liefst nog lagere) huur.

Nieuwe huurders die een oppervlakte huren in hetzelfde gebouw of business park waar jij momenteel zit, krijgen dus merkelijk betere voorwaarden. Hun huurprijs zal beduidend lager zijn dan jouw huidige (meermaals geïndexeerde) huur maar mogelijks zelfs lager dan jouw aanvangshuur 5 jaar geleden. Als jij bij wijze van spreken je huur opzegt, de deur achter je dicht trekt en 's anderendaags terug aanbelt als 'nieuwe' huurder kan je al een aanzienlijke besparing doen !

Bovendien krijgen deze nieuwe huurders extra huurvrije maanden en/of een lump sum (voor inrichtingswerken) cadeau als ze tekenen. Deze incentives heb je waarschijnlijk zelf ook gekregen bij aanvang van jouw huurcontract. Wat weinig huurders weten is dat deze incentives in relatie staan tot de eerste vaste huurtermijn in het contract, zijnde bijvoorbeeld 6 jaar in geval een 6-9 huurcontract. Na deze 6 jaar heeft de verhuurder gezien je break optie geen absolute zekerheid meer over zijn huurinkomsten. Als je m.a.w. gewoon blijft zitten na die 6 jaar, geef je je eigenaar een bijzonder groot cadeau van 3 jaar extra cashflow aan een zéér hoge geïndexeerde huur zonder dat je daar zelf een beloning voor krijgt of gekregen hebt!

We willen huurders niet persé doen verhuizen, maar je merkt dat er voldoende argumenten zijn om de hefboom die je hebt uit te spelen tegen je eigenaar om na 6 jaar rond te tafel te gaan zitten teneinde je huurvoorwaarden te verbeteren. Na 3 jaar al gebruik maken van je eventuele break-optie levert niet veel op omdat je huurprijs nog niet zo sterk gestegen is door indexaties. Bijkomend weet je eigenaar dat je toch niet gaat verhuizen omdat je je inrichtingskosten nog niet hebt afgeschreven en een leave scenario in je business case niet het beste scenario zal zijn.

Hoe pak je dit best aan ? Timing en geloofwaardigheid zijn de key elementen !

Eerst en vooral dien je er tijdig aan te beginnen. Dit is minimum anderhalf tot een jaar voor je uiteindelijke break-datum. Je dient enerzijds rekening te houden met je opzegtermijn van minimaal 6 maanden voorafgaand aan je break-datum. Het loont de moeite dit ruim op voorhand even af te checken in je huurcontract omdat in sommige gevallen dit 12 maanden op voorhand dient te gebeuren ! Eens de opzegdatum gepasseerd, dan is je kans verkeken. Anderzijds dien je voldoende tijd te hebben om een eventueel verhuisscenario te implementeren of te veinzen. Als je een maand voor je uiterste opzegdatum aanklopt bij je eigenaar dan weet hij dat je stilaan in tijdnood komt. Hij gaat je aan het lijntje houden en zorgen dat de opzegdatum verstrijkt zodat je opnieuw vertrokken bent voor een nieuwe periode van 3 jaar (aan de hoge huidige huurprijs) .

Hij zal ook weten dat je stilaan in tijdnood komt voor een effectief plan B. Dit brengt ons bij het punt 'geloofwaardigheid'. De eigenaar weet dat het niet realistisch is als jij op dat moment nog én op zoek moet gaan naar een alternatief gebouw én dit moet inrichten én nog tijdig dient te verhuizen voor je uit zijn pand dient te vertrekken. Hoe hij weet dat jij nog niet actief aan het zoeken bent ? Hij zal een tweetal bevriende makelaars bellen en vragen of die op de hoogte zijn van een officiële marktvraag van jou naar een alternatief gebouw. Indien deze makelaars hierop negatief antwoorden, weet je eigenaar dat je in tijdnood zal komen én dat je bluft.

Wij voorzien in zo'n traject steeds een (tijdig gestarte) marktverkenning om alle alternatieve opties in kaart te brengen. Het komt geloofwaardig over t.a.v. je huidige eigenaar én het geeft ook een inzicht in je mogelijkheden en de nodige negotiatie argumenten. Het zorgt voor een negotiatie met je eigenaar op basis van concrete facts & figures. Bovendien zal je directie het nuttig vinden om na 5 jaar je huidige huisvestingsnoden in vraag te stellen en te kijken of je vandaag nog op de juiste plaats op de juiste oppervlakte aan de juiste voorwaarden gehuisvest bent.

Gebruik dus je tussentijdse break-optie voor een tussentijdse huisvestingsevaluatie en combineer dit met een mooie huurbesparing van-20% tot -25% !