Risico's voor kantoorhuurders indien ze naar een 'klassieke makelaar' bellen
Graag geven wij je enkele inzichten m.b.t. de positie van makelaars op de vastgoedmarkt zodat je als huurder beseft welke partij je 'onder de arm zou nemen', wat hun drijfveren zijn ... en vooral of deze gealigneerd zijn met jouw belangen.
Tegen het einde van de gangbare periode van 9 jaar is het momentum voor vele huurders aangebroken om hun huurcontract nog eens van onder het stof te halen. Het vraagstuk 'zullen we hier maar blijven zitten of kijken we uit naar een alternatieve locatie' gaat hier mee gepaard.
De gemiddelde huurder neemt de telefoon en belt een makelaar die hij meestal kent van naam omdat hun kleurrijk en opvallend bord al aan paar maanden aan de gevel hangt van het bedrijvenpark waar de huurder al 9 jaar zit.
Een logische aanpak op het eerste zicht .. ware het niet dat dit toch aanzienlijke risico's inhoudt voor deze huurder ...
Sommige huurders wiens huurcontract spoedig afloopt richten zich vaak als eerste stap tot een makelaar om een inzicht te bekomen welke alternatieve panden beschikbaar zijn en aan welk prijsniveau. Deze op het eerste zicht ongevaarlijke actie ondermijnt echter enorm je toekomstige onderhandelingspositie !
Huurders redeneren vaak dat ze ‘niet getrouwd zijn met die makelaar' maar dit geldt wel voor de eigenaars wiens panden werden voorgesteld. De makelaar zal namelijk jou als huurder 'claimen' bij al die eigenaars. M.a.w. als jij een paar maanden later aanklopt bij desbetreffende eigenaar, dan is deze contractueel gebonden aan die makelaar als hun vertegenwoordiger in een mogelijke deal met jou als huurder.
Toch allemaal niet zo erg zou je denken....
Stel dat die ene makelaar je in het begin een 10-tal panden heeft voorgesteld waarvan er uiteindelijk 3 geschikte panden tussen zitten, dan zal hij alle drie de eigenaars vertegenwoordigen in een negotiatie met jou als huurder. Bijgevolg kent hij al jouw 'onderhandelingsmogelijkheden' en zal je nooit de beste deal kunnen afsluiten ! Vergelijk het met een kaartspel waarbij je tegenpartij als deler zelf eerst alle kaarten die hij aan jou heeft gegeven heeft ingekeken om daarna tegen jou te spelen. Je tegenpartij weet exact wat je in je handen hebt en probeer dan maar eens te winnen ....
Makelaars stellen enkel die panden voor waar zij een mandaat voor hebben. Je kijkt m.a.w. door een sleutelgat naar het totale aanbod en je krijgt enkel te zien wat de makelaar jou wil laten zien. De oplossing lijkt simpel, je contacteert gewoon een drietal makelaars en bijgevolg ben je overtuigd dat je via deze drie 'sleutelgaten' de volledige markt te zien gekregen heeft.
Niet echt ... Je zal merken dat sommige gebouwen meerdere malen aangeboden werden, soms zelfs andere verdiepingen of andere metrages in hetzelfde gebouw afhankelijk van de ene makelaar tot de andere. Het overzicht bewaren/krijgen is dus bijzonder moeilijk voor een leek zoals een huurder die eens om de 9 jaar zijn huurcontract bekijkt. Bijkomend weet je niet wat je niet gezien hebt ! Makelaars hebben immers hun eigen redenen om bepaalde panden te pushen en andere niet...
Wij bij Transact nemen daarom in eerste instantie rechtstreeks contact met alle eigenaars die panden hebben in je zoekperimeter. Hierdoor krijgen we een volledig en juist beeld van het aanbod én bovendien kan de verhuurder de makelaarsfee die hij op die manier kan uitsparen doorrekenen in de korting naar de huurder.
De normale vergoeding voor een makelaar die een huurder aanbrengt (betaald door de eigenaars bovendien!) bedraagt 15% van de jaarhuur. Maar afwijkingen hierop kunnen oplopen tot 30% en zelfs 45% van de jaarhuur en die zijn de laatste jaren omwille van de hoge leegstand meer de regel dan de uitzondering. Dit betekent dat makelaars voor hetzelfde werk (namelijk het zoeken van een huurder voor de eigenaar) hun fee kunnen verdubbelen of zelfs verdrievoudigen. Deze verhoogde incentives hebben als doel ervoor te zorgen dat de makelaars het desbetreffende pand van de eigenaar pushen naar potentiële huurders zoals jou. Een pand dat niet noodzakelijkerwijs het beste aansluit bij jouw noden .....
Ook wat dit betreft denk je waarschijnlijk ons te snel af te zijn door te stellen dat je "wel oud en wijs genoeg bent om zelf de juiste keuze te maken" ... maar je zal enkel kunnen kiezen uit hetgeen jou getoond werd ! Minder interessante panden (lees: met minder commissie) voor de makelaar worden in eerste instantie achtergehouden. De ambiguïteit wil zelfs dat de panden met de laagste commissie vaak (ruimtelijk, technisch, financieel,...) de betere zijn en zichzelf gemakkelijker verhuren. Die met de hoge commissies zijn eerder de probleemgebouwen die moeilijk verhuurd worden ... en waar ook een reden voor is dat ze een extra incentive nodig hebben om verhuurd te geraken!
In eerste instantie dien je als huurder nooit te vergeten dat de makelaar betaald wordt door de verhuurder en 'wiens brood men eet....'. Zelfs een makelaar die je zelf zou vergoeden voor zijn zogenaamde 'tenant representation' opdracht heeft grotere recurrente financiële belangen bij je tegenpartij dan bij iemand wiens huurcontract slechts om de 9 jaar op tafel komt. De makelaar zal bijgevolg niet te hard ‘op het gaspedaal drukken’ bij de eigenaar omdat hij daar heel wat geld te verliezen heeft (vb. verhuurmandaten van andere gebouwen, waardebepalingen, beheersmandaten, ...). Jij bent een occasionele passant om de 9 jaar, met diezelfde eigenaars sluiten ze maandelijks deals en zijn er grote financiële belangen. Bovendien staat hun commissie regeling haaks op jouw belangen. Hoe hoger de huur blijft (of hoe groter het aantal gehuurde m²) , hoe hoger hun fee zal zijn. Er is m.a.w. geen enkele druk langs hun kant om de beste voorwaarden voor jou te negotiëren.
Zelfs in een tenant rep opdracht zal de eigenaar de makelaar die niet de hard negotieert belonen met bijkomende andere mandaten. Indien 'jouw' makelaar je drie panden heeft voorgesteld die in aanmerking zouden kunnen komen, dan kent deze makelaar ook jouw 'leverage-mogelijkheden' omdat hij alle info zelf ook in handen heeft. Bluffen is geen optie meer want je onderhandelingspositie kent intussen geen geheimen meer bij de respectievelijke voorkeureigenaar van de makelaar.
De combinatie van bovenstaande factoren maakt dat makelaars een enorm ‘CONFLICT OF INTEREST’ hebben, zelfs bij zogenaamde ‘tenant representation’ opdrachten. Het gevolg voor jou als huurder is dat je mogelijks niet de beste oplossing aan de beste voorwaarden bekomt.
TIPS & TRICKS
We zouden Transact niet zijn als we u ook niet enkele tips zouden geven:
- Neem een partij onder de arm die enkel voor huurders werkt, die het marktmechanisme en de huidige marktsituatie goed kent.
- Zorg ervoor dat je tijdig begint met alle opties te bekijken. Om de nodige onderhandelingspositie te behouden, dien je ook de nodige tijd te hebben om eventueel te kunnen verhuizen. Ook al blijf je liever in je huidige gebouw, je huidige eigenaar moet in de waan blijven dat je nog steeds kan verhuizen.
- Verken de markt en vraag offertes op voor alternatieve gebouwen, zelfs indien blijven je voorkeur geniet. Het is een klein wereldje en je huidige eigenaar zal zeker bij makelaars polsen of er een marktvraag gebeurd is. Indien dit niet het geval is, dan weet hij dat je een verhuis niet als realistische optie overweegt ... wat je onderhandelingspositie duidelijk zal ondermijnen.
- Kies een partij die een volledige en grondige analyse doet van de alternatieven. De ene bruto m² is de andere niet. Je gebruikt immers de netto meters maar betaalt voor de bruto meters.
- Kies een partij wiens fee model volledig afgestemd is op jouw belangen!
Bovenstaande tips zijn onze reden van bestaan, Transact werkt als vastgoedadvieskantoor UITSLUITEND VOOR HUURDERS en bovendien via een NO CURE NO PAY SUCCESS FEE gebaseerd op de gerealiseerde besparingen.
Wij analyseren 'alle' alternatieven vanuit een ruimtelijke, technische, financiële en contractuele invalshoek om tot de beste oplossing te komen ... aan de best mogelijke voorwaarden.
