Hoe pak je die veel te hoge huurkost aan ?

Veel bedrijven zien hun hun huurkost als een noodzakelijk kwaad waaraan weinig gedaan kan worden. De waarheid is echter anders ... Maar laat ons eerst even inzoomen waarom je te veel betaalt. Vervolgens lichten we toe wat je eraan kan doen en hoe je dit idealiter aanpakt.

INDEXATIES versus STABIELE/DALENDE MARKTPRIJZEN

HOEVEEL IS JE HUURPRIJS GESTEGEN ?

Je kan er niet omheen ... door de algemene prijsstijgingen en de stijging van energieproducten in het bijzonder hebben we de laatste maanden te maken met een uitzonderlijke inflatie. Bedrijven wiens huurcontract in Q4-2022 'verjaarde' zagen hierdoor de huurprijs voor hun bedrijfsruimten plots toenemen met +10% à +12%. Huurders die in januari 2023 in het laatste jaar van hun 9-jarige huurperiode kwamen, zagen hun huurcontract met +27% stijgen t.a.v. de aanvangshuurprijs. Maar ook huurders die momenteel in het 6de jaar van hun huurcontract zitten, zagen hun huurprijs intussen ook al met +20,4% stijgen.

HOE EVOLUEREN DE MARKTPRIJZEN EN WAAROM ?

De vraagprijzen voor leegstaande kantoorruimten (in bestaande gebouwen) daarentegen zijn eerder stabiel gebleven en in bepaalde regio's (zoals in onderstaand voorbeeld) zelfs al een tijd aan het dalen.

Dit komt enerzijds door de toegenomen (en extra verwachte) leegstand omwille van de implementatie van het hybride werken. Dit is een proces dat zich de komende jaren nog zal verder zetten omdat veel huurders in de praktijk op dit moment geen contractuele opzegmogelijkheid hebben om hun m² te reduceren, ook al zitten ze intussen te ruim gehuisvest door het hybride werken.

Anderzijds wordt de kwaliteits- en dus ook prijskloof tussen bestaande oudere gebouwen en duurzamere en efficiëntere nieuwbouwprojecten ook groter. We merken in onze analyses dat bijvoorbeeld de ruimtelijke performantie (vb. netto /bruto ratio) in oudere gebouwen merkelijk slechter is waardoor voor hetzelfde behoeftenprogramma meer bruto m² ingehuurd moeten worden. Ook de aanwezigheid van aanvullende meeting en cateringfactiliteiten op modernere kantoorparken en -campussen zorgen ervoor dat de bedrijven/huurders zelf minder oppervlakte moeten huren. De combinatie van én leegstand én minder kwaliteit zorgt ervoor dat de vraagprijzen voor dit soort gebouwen de laatste 10 jaar stabiel gebleven zijn of zelfs gedaald zijn.

KLOOF TUSSEN DE ZITTENDE EN EEN NIEUWE HUURDER WORDT GROTER EN GROTER

De huurprijs van de zittende huurder is dus op 5 en 8 jaar met respectievelijk +20,4% en +27% gestegen terwijl een nieuwe huurder in datzelfde gebouw of business park een starthuur betaalt die zelfs lager kan liggen dan de aanvangshuurprijs van die zittende huurder. De kloof wordt dus jaarlijks groter .. in het nadel van de trouwe zittende huurder. De nieuwe huurder krijgt op zijn beurt ook nog eens incentives (onder de vorm van huurvrije periodes of een financiële tussenkomst van de verhuurder in de huurdersinrichtingen.

HOE KAN JE HIER IETS AAN DOEN ?

Gebruik je tussentijdse break-optie of het einde van je huurcontract als negotiatiehefboom om opnieuw je 'getrouwheidsbonus' te bekomen voor het feit dat je blijft (en dus niet zal opzeggen/vertrekken !). Veel huurders denken dat je zo'n break-optie enkel kan gebruiken als je effectief wenst te verhuizen maar dit is dus niet zo. De potentiële dreiging dat je kan vertrekken zorgt voor een sterke onderhandelingspositie waardoor je bovenop de 'getrouwheidsbonus' ook opnieuw lagere huurvoorwaarden kan negotiëren die een nieuwe huurder ook zou krijgen. Het bijkomend voordeel is dat naast de lagere huur ook de basis voor toekomstige indexaties opnieuw verlaagd wordt. Meer info over het principe van de getrouwheidsbonus en incentives vind je hier.

Zowel wanneer je huurcontract binnenkort na 9 jaar afloopt als wanneer je beschikt over een tussentijdse break-optie, dien je tijdig actie te ondernemen. Eerst dien je je visie m.b.t. de toekomstige huisvesting en werkomgeving te formuleren. Vervolgens dien je je nieuwe noden (i.f.v. het hybride werken) om te zetten in een ruimtelijk werkplekprogramma. Je nieuwe huisvestingsvisie en ruimtenoden zet je om in een RFI (lastenboekje) waarmee je door een volledige marktbevraging alle stay or leave opties van zowel je huidige verhuurder als die van alternatieve verhuurders inzichtelijk maakt en vergelijkt. Met een goede onderbouwde business case kan je maximale druk zetten op je huidige of een alternatieve verhuurder. Zelfs als je op voorhand al duidelijk de wens hebt om te blijven zitten. In zo'n situatie enkel in gesprek gaan met je huidige verhuurder is een veelvoorkomende fout die huurders maken. alle facts en figures de juiste toekomstige huisvestingsbeslissing nemen of voorleggen aan je directie of raad van bestuur.

Als corporate huurder kan je aanzienlijke huurbesparingen realiseren.... die kunnen oplopen tussen -25% en -35% ... recurrent !

JE KANTOOR TE RUIM EN GEEN NADERENDE BREAK-OPTIE OF EINDDATUM ?

Veel huurders hebben de prinicipes van het hybride werken alvast toegepast waardoor de bezetting op kantoor niet zoals pré-COVID is en dus ruimte bespaard kan worden. Mocht blijken dat je echter momenteel niet over die ideale negotiatiehefboom (zijnde een break-otie of nakend einde) beschikt dan zijn er nog mogelijkheden zoals de onderverhuring of de zogenaamde trade-off deal, met hun respectievelijke voor- en nadelen. Meer info kan je hier terugvinden.

Of je kan ons natuurlijk ook gewoon contacteren voor een vrijblijvende afspraak !

2) JE HEBT DE KOMENDE 12 MAANDEN GEEN NADERENDE BREAK-OPTIE OF EINDDATUM IN JE HUURCONTRACT

Het spreekt voor zich dat je in dit geval minder negotiatievoordeel hebt, maar toch zijn er opties, weliswaar met hun respectievelijke voor- en nadelen.

Eén van je opties is in dat geval 'onderverhuring'. In de meeste huurcontracten staat dat de huurder dit mag mits uitdrukkelijke goedkeuring van de verhuurder/eigenaar. Veel huurders beschouwen dit als vanzelfsprekend maar een verhuurder die zelf nog m² leeg heeft staan in het gebouw zal jou niet als 'concurrent-verhuurder' willen en zijn veto stellen. Aanvullend dien je desgevallend ook te kijken naar de ruimtelijke opsplitsbaarheid van een verdieping, het kostenplaatje hiervan, gemeubeld of niet verhuren, aan welke huurprijs, via welk kanaal zoek je een huurder,.... In de praktijk is het trouwens altijd beter een nieuwe huurder rechtstreeks een contract te laten afsluiten met de verhuurder zodat jij ertussen uit bent en de nieuwe huurder ook voldoende zekerheid heeft.

Een tweede optie is een zogenaamde 'trade off deal' met je eigenaar waarbij je voor beide partijen op zoek gaat naar een WIN-WIN formule. Zo kan je in ruil voor een inkrimping van bijvoorbeeld -20% met je verhuurder overeenkomen dat je de 80% die je wenst te behouden voor een langere termijn vastklikt zodat je aan je verhuurder in ruil meer financiële zekerheid en cashflow biedt. Belangrijk hierbij is ook de rekening van je tegenpartij te maken om een inzicht te bekomen in diens financieel kantelpunt bij de diverse scenario's. Daar waar al veel kantoorleegstand is, zal de verhuurder zijn risico groter zijn en dus zijn bereidheid tot een trade-off deal kleiner. We bekijken graag jouw specifieke situatie en je mogelijkheden. Geef ons een seintje !

WELKE FOUTEN MAKEN HUURDERS ?

Onze jarenlange ervaring leert ons de volgende meest voorkomende fouten waardoor huurders hun onderhandelingshefboom verzwakken of verliezen:

• Men begint te laat aan een gesprek met de verhuurder waardoor deze weet dat je geen tijd meer hebt voor een alternatief (al dan niet geveinsd) plan B.
• Men praat enkel met de huidige verhuurder, zonder de markt op te gaan. Een verhuurder hoeft slechts enkele 'bevriende' makelaars op te bellen om te polsen of je effectief naar andere gebouwen aan het kijken bent en je blufpoker wordt meteen ontmaskerd ... en ook je negotiatiehefboom verdwijnt.
• Door geen brede marktbevraging te doen, heb je bijkomend onvoldoende kennis van de marktprijzen en argumenten voor de onderhandeling. Anderzijds heeft je tegenpartij die wel ... hun core buinsess is immers 'vastgoed verhuren'.
• Huurders zijn snel tevreden met een korting van pakweg -10% en weten niet dat ze nog +15% tot +25% extra korting laten liggen!

Vermijd deze fouten ! Je kan ons natuurlijk ook gewoon contacteren voor een vrijblijvende afspraak !

Contacteer ons voor een korte online meeting om jouw huisvestingsuitdaging te bespreken. Nadien analyseren we vrijblijvend je huurcontract om vervolgens terug te koppelen met een SWOT-analyse van jouw concrete huursituatie. Aanvullend mag je een dienstenvoorstel op maat verwachten waarna we aan de slag gaan om jouw huursituatie terug af te stemmen op je toekomstige noden tegen sterk verbeterde huurvoorwaarden.

• Ons track record ? Huurbesparingen tussen -25% en -35%
  
• Ons feemodel ? No cure no pay ifv de gerealiseerde besparingen
• Onze marktpositionering ? We werken uitsluitend voor huurders, zonder conflict of interest